Dražba nepremičnin, pasti nakupa

Nepremičnine se pogosto uporabljajo kot sredstvo za zavarovanje kredita, ki ga lahko upniki, na primer banke, prodajo na dražbi v kolikor jim dolžniki ne vrnejo posojila. Ker dolžniki pogosto ne poplačajo dolga do svojih upnikov, morajo upniki sprožiti izvršilne postopke, ki so trenutno pri nas v porastu.

Na drugi strani je v porastu povpraševanje po nakupu stanovanja in v obdobju povečanega povpraševanja so kupci vedno bolj iznajdljivi pri svojih metodah, kako priti do primerne nepremičnine. Nakup nepremičnine na javni dražbi nepremičnin je zagotovo ena izmed zanimivih opcij, ko iščemo primerno nepremičnino, saj so prodajne cene na dražbi praviloma precej nižje od tržnih cen. Pri prodaji nepremičnin na javni dražbi gre za nepremičnine v izvršilnih in stečajnih postopkih, kupci pa morajo biti pred nakupom takšne nepremičnine dobro seznanjeni z njenim pravnim in dejanskim stanjem, saj lahko v nasprotnem primeru pride do številnih nevšečnosti.

Nakup na javni dražbi velja načeloma celo za varnejšega od nakupa nepremičnine na trgu, vendar mora biti kupec previden na določena bremena zapisana v zemljiški knjigi, ki se pri prodaji nepremičnine na javni dražbi ne izbrišejo.

Določena bremena, kot so hipoteke in zemljiški dolgovi se bodo po prodaji zagotovo izbrisala. Po plačilu kupnine bo torej kupec v last dobil nepremičnino, na kateri ne bi nobene hipoteke, zemljiškega dolga in pravice do prepovedi odtujitve in obremenitve. Več pozornosti in previdnosti je potrebno posvetiti nekaterim drugim bremenom, ki lahko kupcu nepremičnine prinesejo celo več nevšečnosti kot hipoteka ali zemljiški dolg. Problematične so lahko osebne služnosti, stvarna bremena ali stavbne pravice na nepremičnini. Ta bremena se po nakupu iz zemljiške knjige izbrišejo le, če so bila pridobljena po začetku stečajnega postopka ali če so bila v zemljiško knjigo vpisana po vpisu najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga. Pri nakupu preko dražbe moramo biti pazljivi tudi na črne gradnje in na morebitne napake na nepremičnini.

Nepremičnina je lahko po nakupu na javni dražbi še vedno obremenjena s kakšno stvarno pravico, kot je služnost poti, služnost stanovanja ali pravica užitka v korist tretje osebe. Te pravice ne prenehajo če so bile pridobljene pred izvršbo.  Prav tako z nakupom ne preneha najemno razmerje, torej v primeru nakupa, kupec postane najemodajalec. V izvršilnem postopku sicer sodišče dolžniku določi rok za izselitev iz nepremičnine vendar ne v primeru, ko je dolžnik kot lastnik stanoval v prodanem stanovanju ali stanovanjski hiši. V tem primeru ima stanovalec pravico ostati v nepremičnini, kot najemnik za neprofitno najemnino, še največ tri leta po prodaji. V kolikor želi nov lastnik najemnika izseliti iz nepremičnine mora najprej vložiti tožbo za izselitev, postopek pa lahko traja tudi leto ali več, vse stroške sodnih postopkov pa mora kriti lastnik nepremičnine.

Nujno je, da si kupci pred nakupom nepremičnine le to podrobno ogledajo, saj pri prodaji na javni dražbi, prodajalec ni dolžen odpraviti stvarnih napak, ki bi jih kupec odkril po nakupu. Prav tako je potrebni biti pozoren na to, če ima stavba, ki jo kupujemo na dražbi ustrezno gradbeno dovoljenje in ni črna gradnja. V izogib neprijetnim posledicam priporočamo, da vam pri pregledu nepremičnine pred nakupom na javni dražbi pomaga strokovnjak. Le tako boste lahko prepričani, da z nepremičnino ne boste imeli nobenih težav in boste z njo lahko razpolagali takoj po nakupu.