Kaj storiti, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi?

Objavljeno: 15.01.2019

Gradnja hiše, Zemljiška knjiga in kataster

Na trgu je še vedno veliko predvsem starejših nepremičnin, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, njihovi prodajalci, ki so v večini primerov zasebni ponudniki, pa garantirajo, da boste zagotovo postali lastnik nepremičnine s podpisom kupoprodajne pogodbe. Ustni dogovori in pogodbe vam še ne zagotavljajo lastninske pravice. Za pridobitev lastninske pravice mora posameznik vložiti tudi ustrezni predlog za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo.

Kaj je zemljiška knjiga?

Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. ZK vodi zemljiškoknjižno sodišče, ki se nahaja na vsakem Okrajnem sodišču. Elektronska zemljiška knjiga načelo javnosti uresničuje v polni meri, saj je vpogled v zemljiško knjigo dostopen na medmrežju portal E-SODSTVO. Za dostop in enostaven vpogled zadostuje zgolj registracija, sam vpogled pa je v celoti brezplačen.
Zaradi dejstva, da so v ZK načeloma vpisane vse nepremičnine se je uveljavilo načelo zaupanja v ZK, na podlagi katerega lahko zaupamo stanju pravic in pravnih dejstev na nepremičnini, ki so vpisana v ZK. Nepremičnine, ki v zemljiško knjigo niso vpisane, predstavljajo problem tako za lastnika nepremičnine, kot tudi za morebitnega bodočega kupca, saj za njih v večini primerov velja, da se lastniki ne morejo dogovoriti o sporazumni ustanovitvi etažne lastnine.

Katere pravice na nepremičnini se vpisujejo v zemljiško knjigo?

V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice, ki so: lastninska pravica, hipoteka, služnosti, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica ter zemljiški dolgovi. Poleg stvarnih pravic se v ZK vpisujejo tudi obligacijske pravice, te so: pravica prepovedi in odtujitve nepremičnine, zakupna in najemna pravica, predkupna oz. odkupna pravica, posebna pravica uporabe javnega dobrega.

Kdaj pridobim lastninsko pravico?

Lastninsko pravico posameznik pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. Za polno pravno pridobitev lastninske pravice ne zadostuje, da posameznik razpolaga s kupoprodajno pogodbo, tudi v primeru, da je ta overjena, ampak mora vložiti tudi ustrezni predlog za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo. Enako kot za lastninsko pravico velja za ostale stvarne pravice.
Po sklenitvi in podpisu pogodbe o pridobitvi lastninske ali druge stvarne pravice, mora prodajalec kupcu izročiti tudi overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko tudi sestavni del kupoprodajne ali druge pogodbe, vendar mora biti v tem delu podpis prodajalca na kupoprodajni pogodbi overjen. Overitev zemljiškoknjižnega dovolila je opravi notar, pred samo overitvijo pa mora stranka pridobiti še potrdilo DURS o plačilu davka na dodano vrednost.

Kaj storiti, če na stavbi še ni vzpostavljena etažna lastnina in razpolagamo samo s pogodbo o nakupu nepremičnine?

Če se etažni lastniki ne morejo dogovoriti o sporazumni ustanovitvi etažne lastnine, lahko vsak kupec posameznega dela stavbe pri sodišču vloži predlog za vzpostavitev etažne lastnine po posebnem zakonu, Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi. Sodišče tako v nepravdnem postopku odloči o vzpostavitvi etažne lastnine in določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi.

Viri: http://www.mp.gov.si

Boš gradil/a? Iščeš nepremičnino?